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三四线城市的认知盲区,你中枪了吗?

很长一段时间以来,公众有一个共同的观点:一线上升是基于力量,二线上升是基于反击。第三和第四层需要人口,没有经济,上升时会回落。

谁为我们造成了这样的幻想:第三和第四线房价必须急剧下跌?

三四线城市的发展真的像媒体所说的那样疲软吗?

也许我们都陷入了第三和第四行的认知盲区。

本文的价值恰恰是刺破了每个人的类似幻想。

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事实1:第三和第四行有很大的盲点

我们的认知和思维通常取决于我们所处的环境。

在相同的环境中呆了很长时间,围成一圈,谈论共同的话题,认知将继续得到巩固。对于陌生的事物,认知上存在一个盲点。

生活在一线和二线城市的大多数人对三线和四线城市有很大的盲点。

例如,志虎市有一个问题,是否应该住在一个小城市买。

受试者生活在三,四线的一个小城市,婚后仍与父母住在一起。妻子感到不便,想搬出去住套房。结果,丈夫不同意,认为三线和四线房屋没有投资物业,迟早会倒塌。

我本来以为那些支持妻子的人将占大多数。结果,下面所有的答案都认为:丈夫做了正确的事。许多人使用大数据来证明三线和四线房屋没有未来。有些人甚至说服丈夫放弃与父母住在一起的场景卖并转到第一行和第二行买。

请,这不是关于是否投资第三和第四层房屋的问题,而是“妻子不想与姻亲生活”的生活问题。

第三和第四行的人买住房大多不是为了投资需要,而是为了改善。为什么每个人都不能考虑他们对住房的实际需求?

这仍然是因为认知盲点。

我们来看看Zhihu的用户属性。

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(来自百度索引)

其中,来自北京,上海,广州,深圳和杭州的用户稳居直隶用户所属的前5名。换句话说三四线城市卖电子烟,从第一层和第二层来看,对第三层和第四层房地产的看法仍然是“没有投资属性”蒸汽电子烟,他们不知道第三层和第四层仍然存在“改善需求”。第四层。

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真相2:深圳以北是中国的特色,小城市是中国的背景

在一线和二线朋友的眼中,三线和四线似乎并不缺少房屋,好像每个家庭都有三到四座房屋。

我承认确实存在这种现象,但是只有少数几个人用手指折断了他们:著名的当地家庭,政府官员和赚钱的小企业主。但是,大多数三四线居民都面临着住房改善的巨大需求。

让我们看看这些需要改善住房条件的人。

这是广东省韶关市一个矿区的棚户区。

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简易别墅由砖砌而成,屋顶覆盖有瓷砖和薄薄的木条,随着时间的流逝,它们会发霉。在冰雹天气,天花板会被刺穿。当地人一生大部分时间都住在这样的房子里。

如果不是后来的棚户区改造项目,那么矿区的人们将被安置在主要城市的东部,他们很可能会为子孙后代居住在这样的房屋中。

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实际上,中国几乎每个小城市都有类似的棚户区。

有些是在1960年代和1970年代住房短缺的时期。为了弥补生活空间的不足,老市民在老房子周围修建了新房子,长期形成了土著居民区。

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总理参观了太原市小北关棚户区

有些是计划经济时代企事业单位的宿舍。住在这里的大多数人都是退休的老年员工,他们的房屋陈旧且维修不善。

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甘肃省天水市奇立顿工厂的采矿企事业单位

有些城市村庄似乎在高层建筑中显得格格不入。当城市规模扩大,农村地区变成城镇时,宜居条件没有改变。该市乡村的人们已经改变了户籍和被征用的土地。

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西安市甘家寨村

不可否认的现实是,没有共享的自行车,商业区建筑物,公园和健身中心。大多数小城市发展非常缓慢,无法跟上配套设施。

这是由于历史原因造成的。

在改革开放的40年中,第一次去北京,上海,广州和深圳淘金的人获得了最大的收获。但这也给每个人一种幻想:中国人民已经非常富有。实际上,财富蛋糕只分配给第一线,该国的社会资源仍然稀缺,第三和第四线仍然是城乡边缘的“荒地”。

习惯了这一盛宴,谁还记得小镇的静静叹息?

即使在现在,在公众眼中活跃的一线和二线城市也只有几十个。隐藏在冰川之下,有2800多个小城市(包括县),没有人关注这些庞大人口的生活条件。

这个小城市简直没什么特色。

中国只有4个一线城市,一线城市最多可容纳3000万人;

大约有30个二线城市,二线城市最多可容纳1000万人。

从所有方面来看,大约有10亿人生活在未知的小城市。

根据《中国中小城市绿皮书》,截至2017年底卖电子烟,受中小城市直接影响和辐射的区域的行政面积为934万平方公里,占该国土地面积的9 7. 3%;总人口为1。1. 7亿,占全国总人口的8 4. 67%…

这些看似欠发达的小城市已经养育了大多数中国人,并且是一支不容忽视的力量。

深入人心是中国的特色,小城市是中国的背景色。

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真相三:统治县和县,世界将很安全

近年来,我们讨论最多的问题是小城市是否有未来。

最强烈的原因是一个国家的人口聚集在大城市中。由于规模效应完全抵消了边际成本的增长,因此大城市的增长速度要快于小城市。

该法律称为齐普夫定律,日本和美国先后对其进行了验证。

但实际上,该法律在中国无效。

让我们看一下过去10年中1、2、3和4级城市的人口增长率。三线城市的总人口是一线城市的6倍,增长速度明显快于一、二线城市。

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为什么会这样?

三线城市的人口增长来自其管辖范围内许多小县的人口增长,这些县吸容纳了进入该市购买房地产的大量农民兄弟。

因此,我们经常从媒体上听到的是,三线和四线人口流向一线和二线城市,

但是我们不知道的是,农村人口正在加速发展到第三和第四条线。

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这个小城市有多少需求?恐怕没有人认真对待统计数据。中国有2,000多个县级行政单位,平均每个县的人口超过500,000,其中128个县的人口超过100万。流入的农村登记人口肯定不会少于流出的城市登记人口。

这是每个人在第三和第四行上最大的认知偏见:只知道小城市将被大城市流血吸,而忽略了吸小城市对农村的吸引力。

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事实4:以一个新的劳动分工加入一个小城市必须生活得很好

我国是典型的县级基层制度。大小城市都有追求政治成就的愿望,也有追求发展的强烈动力。政治体制决定,小城市要想生存,就必须有支柱产业。

首先,最赚钱的是大城市周围的卫星城市,由于大城市的崛起,它们将形成“一个强大,许多超级”的布局。

这些卫星城市已经加入了新的社会分工,无法适应大城市生活和工作的人们将涌入这些小城市。

长三角地区表现最好。如果看长三角城市群,几乎每个小城市都有自己独特的支柱产业,它与上海的核心城市,杭州的二线核心城市和南京形成了鲜明的产业梯度。第一和第二层的人口。 ,行业溢出。

无锡的精密机械和汽车零部件;

常州的装备制造业和新能源;

嘉兴的纺织工业和电机…

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第二,还有一些小城市,虽然没有省会的吸引力吸,地方经济活力不足,但抓住了产业转型升级的重大机遇,实现了快速发展。

蚌埠是一个鲜为人知的三线小城市,2017年该国房价首次出现上涨。蚌埠作为老工业基地,继续进行技术创新。蚌埠国家级玻璃新材料产业园带动了上百家上下游相关企业的聚集,年产值超过400亿元。

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上图显示了蚌埠体育中心。屋顶上的黑色面板是光伏玻璃。

伟人说,县的统治意味着世界安全,而强大的县意味着国家繁荣。将来,小城市的增长将成为中国经济增长的重要引擎和更广阔的希望。

总体而言,这一轮住房价格上涨实际上是人口的重新分配。大城市人口众多,二线竞争,三四线小城市吸容纳了大量农村人口。

在那之后,很难重现超级一线城市,并且更有可能出现利用一线城市的溢出资源优势的吸卫星城市,以及获得新动力的小城市通过区域经济转型来实现发展-它们不会成为大城市。该城市的附庸国将形成一个强大的独立工业城市。

将来电子烟专卖,中国城市很可能同时发展为一,二,三,四和五线。

这是小城市发展的新逻辑和新空间。

这也是促使城市群成为促进城市化的主要形式的根本原因。

但是竞争仍然很残酷。

由于小城市通过棚屋改革和房地产积累了原始资本,一旦陷入顺应潮流并发展过多债务的局面,地方债务危机很可能会发生,并且将赶不上最后一次。一列城市化红利。

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真相5:在小城市拥有多处房产的人可能没有前途

我们通常会说三四线城市卖电子烟,如果您在一个小城市拥有多个物业,则应迅速搬到大城市,并且不要让该物业落入您的手中。

此方法针对一线和二线城市的农民工。但是,对于生活在第三和第四行的人们来说,这是没有实际意义的。对于大多数小城镇居民来说,他们的家庭和工作都在第三和第四行。让他们卖失去房子,搬家,找到新工作是最大的风险。

我该怎么办?

问题的答案在于我们忽略了市场的三或四行沉没。

我们知道小城市居民什么样的生活条件?

让我提供有关海通证券的一组数据。

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在收入方面,第三和第四层的人均收入是第一层的人均收入的1/2;

在教育方面,平均只有4所三,四线高等教育学校,不到一线大学的1/10;

在医疗方面,三线和四线病床是一线病床的1/5;

从以上数据来看,教育,医疗保健和收入的第三和第四行都非常稀缺,第一行完全压垮了他们。但是,数据具有欺骗性。从单方面的数据中,我们无法获得更有效的信息。

请放心,从多个维度查看一些数据:

在房价上,第三和第四层房屋价格是第一层房屋价格的1/5;

在教育方面,未来三年K12课外培训行业市场的复合年增长率将是第一线的3至5倍;

在医疗保健方面,将按照“一二线城市到三四线城市”的方式布局大型医疗行业;

在消费方面,2015年在三线到六线城市购买的买奢侈品的单价超过了一线和二线的价格…

因此,三行和四行确实很奇怪市场,就像硬币一样,我们仅在一侧看到一个图案,而我们假设另一侧不存在。

第三和第四层的收入较低,但它们对房价的压力也很小;

缺乏教育和医疗资源,但是他们对好的学校和医院的渴望很大;

一线居民携带高负债买房屋,而三线和四线居民则通过增加消费来改善生活质量。

这种现象告诉我们,第一层和第二层对市场资源和品牌的竞争已接近饱和,第三层和第四层是他们的新主场。在此期间,将创造更多的创业和就业机会,并出现类似于“拼多多”的商业奇迹。

实际上,第一和第二行的市场与第三和第四行是分开的。在第一层和第二层中完成的业务值得在第三层和第四层中再次进行。

第一和第二类快餐是肯德基和麦当劳,而第三和第四类快餐则遍布福州华莱士;

第一和第二层喜欢使用苹果和华为,但是vivo和oppo占领了小县;

第一和第二线服装品牌是adidas NEO,Five Plus,New Balance,第二和第三线服装品牌主要是雅戈尔,九牧王,红豆……

普通的三线和四线房屋主要用于改善需求,并且投资空间确实很小(某些旅游城市除外),房地产投机更有可能落入您的手中。但是租用是个好方法。

将来,在小城市中只会有更多的休闲娱乐需求。如果您手中有多个物业,则必须找出如何通过长期和短期租金来增加被动收入的方法。只要您可以租用相对合适的房子价格,就保留它。

最后,让我们谈谈房价。由于三,四线棚屋改革仍是房价的“引擎”,因此,棚屋改革仍是三四线城市房屋价格的主要参考因素之一。

根据通策提供的2016年至2018年的棚屋改革数据:

2018年,一线城市周边三,四线城市棚屋改造规模较小,棚屋改造收缩,房地产市场下降;中西部地区三四线城市和山东省三四线城市规模较大。即将进入上升继电器的“最后一根柱”。

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注:根据棚屋改革的趋势,判断棚屋改革对未来房地产市场的影响。 A类城市棚屋改革对房地产市场的影响最大,而E类城市棚屋改革对房地产市场的影响最弱。根据棚屋改革的趋势,判断棚屋改革对未来房地产市场的影响。

仅需的建议是:如果您的城市进行了强有力的棚屋改革,并且2018年的平均涨幅超过15%,甚至超过20%,则您可能需要等待价格调整后才能进入:如烟台,金华,宜昌,江阴,扬州等。

如果您所居住的城市在2018年的增长率不到10%,则进入该城市相对安全。如漳州,沧州,廊坊,衡水等。

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06请更加注意三线和四线人群

小城市是大众和媒体的主流声音。

因为我不明白,我被妖魔化了。

我希望本文能引起三四线小城市的更多思考。

END

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